Le taux compte. Le dossier compte plus.
Estimez votre capacité d'emprunt
Mensualité, taux d'endettement, montant finançable — une première lecture claire avant qu'on étudie votre dossier ensemble.
Êtes-vous au bon endroit ?
Si l'un de ces cas vous ressemble, on a probablement quelque chose à dire. Sinon, on vous le dit aussi — sans perdre votre temps.
Vous êtes à la limite des 35 % d'endettement
Le HCSF (régulateur du crédit) fixe le plafond d'endettement à 35 % des revenus. Une dérogation reste possible pour 20 % des dossiers, sous conditions précises (résidence principale, profil patrimonial). C'est là qu'un dossier bien monté change tout.
Vous êtes primo-accédant avec apport limité
Sous-apport, mais revenus solides : c'est un profil que beaucoup de banques rejettent en standard mais qu'on peut faire passer via certains partenaires plus tolérants sur le quotient d'apport, à condition d'une garantie alternative bien négociée.
Vous êtes indépendant ou en CDD
Le risque perçu par la banque est différent d'un CDI standard. Mais avec deux à trois exercices stables, des fonds propres documentés, un compte pro net, vous restez finançables. C'est la qualité du dossier qui débloque.
Vous voulez racheter un crédit en cours
Taux actuel > 4 %, baisse récente des marchés, situation patrimoniale qui s'est consolidée : le rachat redevient pertinent sur certains dossiers. On chiffre le gain net après pénalités, frais de garantie et nouvelle assurance.
Vous achetez en duo non marié
Quotités à arbitrer, clause d'attribution préférentielle à anticiper, montage SCI parfois plus pertinent. On regarde le couple acquisition + structure juridique avant la banque.
Vous avez déjà un accord de principe mais cherchez mieux
C'est le moment où on peut le plus aider : votre dossier est ficelé, votre banque a montré une appétence, on va chercher 0,1 à 0,3 point ailleurs ou des conditions annexes (frais de dossier, modulation des échéances) meilleures.
De l'appel à la signature, sans frottement.
L'étude · une heure
On regarde vos revenus, vos charges, votre apport, le bien visé, votre projet à dix ans. On valide la faisabilité et identifie les banques à viser en priorité.
Le montage · cinq jours
Constitution du dossier : pièces, simulations, lettres de motivation pour les cas atypiques. Choix des banques à consulter (3 à 5 en général).
La négociation
On présente le dossier à nos partenaires bancaires, on confronte les offres, on négocie les conditions annexes (frais, modulation, assurance déléguée d'emblée).
L'offre et la signature
Offre de prêt formalisée, délai de rétractation de 10 jours, signature chez le notaire. On suit jusqu'au déblocage des fonds.
Les chiffres qui comptent.
| Économie type sur le taux | 0,1 à 0,3 point vs négociation directe sans courtier |
|---|---|
| Dérogation HCSF 35 % | 20 % des dossiers Sous conditions (résidence principale, qualité dossier) |
| Délai dossier complet → offre | 15 à 30 jours Selon les banques sollicitées |
| Délai de rétractation | 10 jours Article L313-34 Code de la consommation |
| Frais de dossier moyens négociés | 0 à 800 € vs barème banque 1 000 à 1 500 € |
On compare ces compagnies en vrai.
On ne se contente pas de regarder le tarif. On lit les clauses d'exclusion, les franchises, les délais de carence — c'est là que les vraies différences se trouvent.
30 assureurs en concurrence — choisis pour vous.
Un couple à Paris, 35 et 33 ans, deux CDI, revenus cumulés 7 200 €/mois. Projet : appartement à 480 000 €, apport 60 000 €. Premier passage à leur banque historique : 3,75 %, refus de la délégation d'assurance, frais de dossier 1 200 €. On reprend le dossier : monté sur quatre banques en parallèle. Offre retenue : 3,42 %, assurance déléguée acceptée d'emblée, frais de dossier négociés à 0 €. Différentiel sur 22 ans : environ 13 800 €, dont 5 700 € rien que sur l'assurance déléguée.
Vraies questions, réponses directes.
Oui et non. C'est la norme depuis janvier 2022 (formalisée par une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière). Mais une dérogation est prévue pour 20 % du flux trimestriel de chaque banque, dont 80 % doivent être des résidences principales et 30 % des primo-accédants. Ce sont ces 20 % qu'on cherche à mobiliser pour les dossiers qui sortent légèrement de la grille.
C'est le taux maximum auquel une banque peut prêter. Il est fixé trimestriellement par la Banque de France et inclut le taux nominal, les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les frais de garantie. En période de hausse des taux, beaucoup de dossiers sont refusés parce que l'assurance fait dépasser le seuil — c'est là qu'une délégation d'assurance bien calibrée débloque.
Deux postes. Sur le taux nominal, en général 0,1 à 0,3 point en moins vs négociation directe à la banque (la concurrence inter-banques qu'on déclenche n'est pas reproductible en solo). Sur les frais de dossier et conditions annexes, on récupère souvent 500 à 1 000 € négociés. Sur 25 ans à 200 000 € empruntés, le gain cumulé typique tourne entre 8 000 et 18 000 €.
Une vraie négociation parallèle qui crée un point de comparaison. Souvent, votre banque actuelle améliore son offre quand elle sait que vous avez d'autres propositions chiffrées. Si elle refuse, vous avez de toute façon une alternative montée. On vous accompagne dans les deux cas.
Plus systématiquement comme entre 2020 et 2022, mais oui sur certains profils. La règle empirique : un rachat est intéressant si l'écart entre votre taux actuel et le taux marché dépasse 0,7 point ET qu'il vous reste au moins le tiers du capital à rembourser. Au-delà, on calcule en intégrant les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossier du nouveau crédit, les frais de mainlevée d'hypothèque ou de garantie.
On a des conventions avec une dizaine de banques nationales et régionales (généralistes et spécialisées immobilier). On ne nomme pas les partenaires en public pour respecter les conditions de nos conventions, mais on les évoque clairement dès le premier rendez-vous selon votre profil et votre projet.
Trois options : hypothèque (la plus coûteuse à mettre en place, mais sécurisée), privilège de prêteur de deniers (PPD, moins cher mais limité aux biens anciens), ou cautionnement (CASDEN, Crédit Logement, etc., souvent le plus économique sur un crédit standard). On compare le coût total et la flexibilité de remboursement de chaque option pour votre cas.
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