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Crédit

HCSF

Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) est l'autorité qui fixe les règles d'octroi du crédit immobilier en France : 35 % d'endettement maximum et 25 ans de durée, avec une marge de dérogation de 20 % des dossiers.

Autorité française qui fixe les règles de prudence sur le crédit immobilier — notamment le plafond de 35 % d'endettement et la durée maximale de 25 ans.

Aussi écrit : HCSF, Haut Conseil de stabilité financière, règle des 35%.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est l'autorité française chargée d'identifier et de prévenir les risques pour la stabilité du système financier. Créée en 2013, présidée par le ministre de l'Économie, elle réunit les principaux régulateurs (Banque de France, ACPR, AMF) et émet des recommandations contraignantes pour les banques.

Sa décision la plus visible, prise en septembre 2021 et formalisée en décision n°2021-7 applicable depuis janvier 2022 :

  • Taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus nets imposables (toutes charges de crédit confondues, assurance emprunteur incluse).
  • Durée maximale de 25 ans pour un crédit immobilier (27 ans dans le neuf avec différé de remboursement de deux ans maximum).

Ces règles sont contraignantes : une banque qui les enfreint s'expose à des sanctions de l'ACPR. Avant le HCSF, c'était une norme prudentielle indicative — depuis 2022, c'est un plafond dur.

Le quota de dérogation de 20 % est le mécanisme essentiel à comprendre : chaque banque peut dépasser ces seuils sur 20 % de son flux trimestriel de production de crédits immobiliers. Dans cette enveloppe :

  • 80 % minimum doivent concerner des résidences principales.
  • 30 % minimum doivent concerner des primo-accédants.

Ce sont ces dérogations qui permettent à un dossier à 36 % ou 37 % d'endettement de passer, à condition de présenter un profil par ailleurs solide (apport, stabilité professionnelle, reste-à-vivre).

Comment se calcule le 35 %. Tous les crédits en cours (immobilier existant, crédit auto, prêt étudiant non remboursé, etc.) + la mensualité du crédit projeté + son assurance, le tout divisé par les revenus nets fiscaux mensuels. Les revenus pris en compte sont les revenus stables et durables : salaire net fiscal, pensions, BNC/BIC stabilisés sur trois exercices. Les primes variables et revenus exceptionnels sont écartés ou pondérés.

Pourquoi ça compte pour vous. Un dossier à 35 %+ d'endettement est refusé en standard mais reste finançable via les dérogations dans 1 cas sur 5 environ — encore faut-il présenter le dossier à une banque qui mobilise effectivement son quota, et le présenter dans une forme qui justifie cette mobilisation.

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Questions fréquentes

HCSF, en clair.

  • Le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du prêt est plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de travaux ou d'achat en VEFA.

  • Non. Les banques peuvent déroger sur 20 % de leur production trimestrielle, dont 70 % doivent être réservés à l'achat d'une résidence principale et 30 % aux primo-accédants. C'est là que la qualité du dossier fait la différence.

  • On divise l'ensemble des charges de crédit — mensualité du nouveau prêt, assurance emprunteur incluse, plus les crédits en cours — par les revenus nets réguliers, puis on multiplie par cent.

  • Oui, avec la même limite de 35 %. Les loyers attendus sont en revanche pris en compte dans les revenus, généralement à hauteur de 70 % pour couvrir la vacance et les charges.

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